Documentos e contratos recebem atenção especial
Procurou,
procurou e achou o imóvel ideal. Agora chegou a hora
de checar a documentação necessária
para a realização de um bom negócio,
pois, na compra de casa ou apartamento usado, na planta
ou novo, a análise dos documentos referentes ao imóvel
e aos proprietários (que em caso de imóveis
novos são as incorporadoras e construtoras) são
fundamentais para a realização de uma boa
e tranqüila compra. A legitimidade do bem e dos proprietários
e o pagamento em dia do IPTU ajudam a garantir segurança
quanto à negociação.
O
contrato deve prever situações de desistência,
multas para casos específicos e prazos. Muitas vezes
é pedido primeiramente um sinal e o restante é
pago no ato da escritura (quando toda a documentação
está pronta e o negócio pode ser realmente
fechado), porém é importante constar no contrato
uma cláusula que garanta a devolução
do sinal em caso de problemas com a documentação
assim como prazos para liberação do imóvel
(quando o comprador pode se mudar por exemplo).
Em
qualquer caso, analise todas as cláusulas do contrato
(inclusive a de intenção de compra e venda)
e tire todas as suas dúvidas com profissionais da
área. Para facilitar seu negócio, siga a cartilha
preparada pelo diretor de programas habitacionais do Secovi
– SP, Celso Petrucci e as notícias e dicas
do Imovelweb.
Imóvel
Usado
1º
- Verifique a matrícula atualizada registrada no
Cartório de Registro de Imóveis
A
matrícula de imóvel é como se fosse
um misto de certidão de nascimento com certidão
de casamento, pois nela, estão todas as informações
referentes ao imóvel. Seu "nascimento"
e modificações posteriores. Ou seja, descreve
o imóvel detalhadamente (endereço, metragem,
projeto), o número do Imposto Predial e Territorial
Urbano (IPTU), escritura, e apresenta todas as transações
pelas quais passou.
Tudo
fica registrado nessa matrícula que informa também
quem são os proprietários do imóvel,
únicos que podem realmente vender o bem. Casos de
penhora e uso-fruto (quando a pessoa usufrui das utilidades
e frutos do imóvel enquanto temporariamente destacada
da propriedade, ou seja, vive no imóvel mas não
é a proprietária) por exemplo impossibilitam
a venda do imóvel.
Para
obter essa matrícula basta procurar o Cartório
de Registro de Imóveis da região a qual pertence
o endereço do imóvel a ser comprado. A taxa
que deve ser paga para obtenção deste documento
está em torno de R$ 10 e o prazo para sua liberação
é de aproximadamente 3 dias úteis.
2º
- Verifique se há débitos pendentes
O
único imposto sobre imóveis é o Imposto
Predial e Territorial Urbano (IPTU), portanto peça
a certidão negativa de seu débito na Prefeitura,
garantindo a certeza de que o pagamento está em dia.
Para isso basta ter o número do contribuinte (que
é informado na matrícula do imóvel).
É
importante também verificar se há contas em
atraso. Principalmente na compra de apartamento é
saudável verificar as dívidas junto ao condomínio
como por exemplo se o seu pagamento apresenta algum débito.
Caso
exista atraso de pagamento de alguma dívida, essa
quantia pode entrar como parte da negociação
do bem.
3º
Conheça os proprietários
Peça
certidão nos cartórios de protesto, no fórum
(atualmente centralizado) e na Justiça Federal (na
Avenida Paulista), pois caso haja alguma ação
contra o proprietário, o imóvel pode ser a
garantia, ou seja, você pode estar comprando algo
que pode estar envolvido no pagamento de uma dívida
e que portanto, pode acarretar problemas.
Fique
atento:
-
É obrigação da imobiliária envolvida
na negociação providenciar toda a documentação
necessária (que tem validade de 30 dias).
-
Caso a negociação esteja sendo realizada sem
a participação de uma imobiliária,
qualquer pessoa pode ter acesso aos documentos. Despachantes
também fazem esse serviço, mas não
deixe de consultar um profissional quanto ao contrato.
- Todas as taxas cobradas para a obtenção
dos documentos devem ser pagas por quem está vendendo
o imóvel.
- Analise todas as cláusulas do contrato (inclusive
a de intenção de compra e venda) e tire todas
as suas dúvidas com profissionais da área
Imóvel
na Planta
1º
Analise o memorial de incorporação
O
memorial de incorporação é um documento
que reúne todas as informações referentes
ao imóvel, se a escritura do terreno não apresenta
nenhum problema, a negativa de débito da prefeitura
(que aponta se o IPTU está em dia), o projeto aprovado
pela prefeitura e a certeza de estar de acordo com a lei
da incorporação imobiliária (Lei n.
4.591/64) que cuida de todos os deveres e obrigações
das incorporadoras (sem isso não é possível
comercialização), os documentos sobre a empresa
e sobre os sócios da empresa.
Esse memorial de incorporação deve estar registrado
no Registro de Imóveis e geralmente está exposto
nos plantões de venda. "É de interesse
de todos preservar transparência na negociação",
afirma Celso Petrucci, diretor de programas habitacionais
do Secovi-SP.
2º
Consulte o Procon
Mesmo
estando confiante e seguro quanto a incorporadora e construtora
da obra, vale a pena verificar junto ao Procon se as mesmas
vêm cumprindo seus deveres em relação
ao consumidor
3º
Visite obras já prontas
Para
saber exatamente com quem você está negociando,
e, até o que você está comprando, é
interessante visitar outras obras da construtora ou incorporadora
para verificar por exemplo, o tipo de acabamento usado,
como é feita a conservação, etc.
4º
Acompanhe a obra
Para
evitar surpresas desagradáveis na entrega do seu
imóvel, acompanhe cada passo dado. Atualmente, algumas
incorporadoras e construtoras oferecem relatórios
mensais sobre o andamento da obra, fotos pela Internet e
datas em que os interessados podem visitar o local.
Imóvel
pronto
1º
Examine o imóvel
Como
a construção do imóvel já foi
finalizada é essencial analisar o acabamento e toda
a propriedade.
2º
Analise a Certidão da Matrícula do Imóvel
Verifique
se todas as informações contidas na matrícula
do imóvel estão corretas e de acordo com a
legislação assim como seu registro no Cartório
de Registro de Imóveis.
Em
caso de financiamento por parte da construtora em algum
banco é importante saber se a mesma será responsável
pela quitação da dívida, se não,
como será feito o pagamento desse financiamento.
