Novas regras do aluguel

Folha de São Paulo, Edson Valente, 31/jan

             Desde segunda-feira passada (25/01/2010), donos e inquilinos de bens residenciais e comerciais se veem às voltas com novas regras no campo da locação imobiliária. Com a entrada em vigor de alterações na Lei do Inquilinato, os participantes desse mercado apontam um reequilíbrio de forças na balança de suas relações.

            Segundo os especialistas ouvidos pela Folha, as mudanças pesam mais a favor dos proprietários, que ganharam mais segurança nas transações, e dos fiadores, menos amarrados aos acordos. Para imóveis residenciais, a novidade mais impactante é a aceleração do despejo de locatários inadimplentes.

           "Assim que o inquilino é citado em uma ação de despejo, ele agora tem 15 dias para purgar a mora [pagar a dívida em juízo] ou o processo prosseguirá", afirma o advogado cível Gabriel Tosetti Silveira.

          "Pela legislação anterior, o devedor podia pedir mais um prazo para quitar o débito", compara. Nos contratos que não incluem garantia locatícia -fiador, seguro-fiança ou depósito caução-, o locatário já é obrigado a sair do imóvel se não paga nos 15 dias.

          "O juiz dá uma liminar de despejo", explica o advogado Jaques Bushatsky, diretor de locação do Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário).

            O fiador, por sua vez, passou a ter o direito de exoneração da obrigação ao fim do prazo de locação definido no contrato mesmo que o inquilino continue no imóvel com a anuência do locador -o que caracteriza a continuidade do acordo por prazo indeterminado.

           Depois de comunicar a desistência, o fiador ainda é responsável durante 120 dias, e o locatário deve apresentar uma nova garantia em até 30 dias -ou poderá ser despejado.

            Na opinião de Roseli Hernandes, gerente-geral de locação e vendas da Lello Imóveis, as mudanças são benéficas para todas as partes: "Proprietários que estavam com seus imóveis fechados têm nos procurado". Ela estima que o tempo de despejo caia pela metade.

Cai risco de segurança fiança

             Entre as vantagens dos locatários com as mudanças na lei, Roseli Hernandes, da Lello, destaca a menor dificuldade em obter uma garantia locatícia. "Vai ser mais fácil encontrar um fiador", prevê. "E, como o risco da locação diminuirá, o seguro-fiança poderá ficar mais barato", analisa. Hoje, esse tipo de seguro custa, em média, um aluguel e meio por ano.

           A administradora Aline Minharro Piva, 31, escalou o tio para afiançar seu contrato de aluguel. Ela mesma já foi fiadora: "Só porque era meu irmão", diz.

           Piva considera "justas" as novas medidas. "Se o inquilino não paga, o processo deve correr mais rapidamente. Minha mãe já teve um locatário que deixou até dívidas de água e energia elétrica."

Pagamento em juízo é limitado

            Locatário inadimplente, agora, só pode pagar dívida em juízo uma vez a cada dois anos. Antes, o procedimento, conhecido como purgar a mora, era permitido duas vezes por ano.

           "A postura do locador em geral não é radical, de instaurar uma ação logo no mês seguinte [ao não pagamento]", relativiza Marcelo Manhães, da OAB-SP. "Levará quatro, cinco meses para tanto. Há uma prévia negociação antes de ir à Justiça."

            Para Manhães, as novas medidas, ao agilizarem o processo de retomada do imóvel, "beneficiam proprietários que via de regra dependem desse rendimento mensal". "É a viúva, o casal de velhinhos. Muitas vezes o inquilino tem condição financeira melhor que a do locador."