LEI
Nº 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991
Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos
a elas pertinentes.
O
PRESIDENTE DA REPÚBLICA
Faço
saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono
a seguinte lei:
TÍTULO
I
Da
Locação
CAPÍTULO
I
Disposições
Gerais
SEçãO
I
Da
locação em geral
Art.
1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo
único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas
leis especiais:
a)
as locações:
1.
de imóveis de propriedade da União, dos Estados e
dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2.
de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento
de veículos;
3.
de espaços destinados à publicidade;
4.
em apart- hotéis,
hotéis -
residência ou equiparados, assim considerados
aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários
e como tais sejam autorizados a funcionar;
b)
o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Art.
2º Havendo mais de um locador ou mais de
um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.
Parágrafo
único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares
presumem - se locatários ou sublocatários.
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado
por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal,
se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo
único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará
obrigado a observar o prazo excedente.
Art.
4º Durante o prazo estipulado para a duração
do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel
alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo, pagando
a multa pactuada, segundo a proporção prevista no
art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for
judicialmente estipulada.
Parágrafo
único. O locatário ficará dispensado da multa se a
devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo
seu empregador, privado ou público, para prestar serviços
em localidades diversas daquela do início do contrato,
e se notificar, por escrito, o locador com prazo de,
no mínimo, trinta dias de antecedência.
Art.
5º Seja qual for o fundamento do término
da locação, a ação do locador para reaver o imóvel
é a de despejo.
Parágrafo
único. O disposto neste artigo não se aplica se a
locação termina em decorrência de desapropriação,
com a missão do expropriante na posse do imóvel.
Art.
6º O locatário poderá denunciar a locação
por prazo indeterminado mediante aviso por escrito
ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo
único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir
quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos,
vigentes quando da resilição.
Art.
7º Nos casos de extinção de usufruto ou
de fideicomisso, a locação celebrada
pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser
denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação,
salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário
ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver
consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
Parágrafo
único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de
noventa dias contados da extinção do fideicomisso
ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo
- se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art.
8º Se o imóvel for alienado durante a locação,
o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo
de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação
for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula
de vigência em caso de alienação e estiver averbado
junto à matrícula do imóvel.
§
1º Idêntico direito terá o promissário comprador e
o promissário cessionário, em caráter irrevogável,
com imissão na posse do imóvel e título registrado
junto à matrícula do mesmo.
§
2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa
dias contados do registro da venda ou do compromisso,
presumindo - se, após
esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I
- por mútuo acordo;
II
- em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III
- em decorrência da falta de pagamento do aluguel
e demais encargos;
IV
- para a realização de reparações urgentes determinadas
pelo Poder Público, que não possam ser normalmente
executadas com a permanência do locatário no imóvel
ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
Art. 10.
Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.
Art. 11.
Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos
e obrigações:
I
- nas locações com finalidade residencial, o cônjuge
sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os
herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência
econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;
II
- nas locações com finalidade não residencial, o espólio
e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Art.
12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio
ou dissolução da sociedade concubinária, a locação
prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro
que permanecer no imóvel.
Parágrafo
único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub
- rogação será comunicada
por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir,
no prazo de trinta dias, a substituição do fiador
ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas
nesta lei.
Art.
13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel,
total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio
e escrito do locador.
1º
Não se presume o consentimento pela simples demora
do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
2º
Desde que notificado por escrito pelo locatário, de
ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador
terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente
a sua oposição.
SEçãO
II
Das
sublocações
Art.
14. Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições
relativas às locações.
Art.
15. Rescindida ou finda a locação, qualquer
que seja sua causa, resolvem - se
as sublocações, assegurado
o direito de indenização do sublocatário contra o
sublocador.
Art.
16. O sublocatário responde subsidiariamente
ao locador pela importância que dever ao sublocador,
quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis
que se vencerem durante a lide.
SEçãO
III
Do
aluguel
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação
em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação
cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo
único. Nas locações residenciais serão observadas
os critérios de reajustes previstos na legislação
específica.
Art.
18. É lícito às partes fixar, de comum acordo,
novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar
cláusula de reajuste.
Art.
19. Não havendo acordo, o locador ou locatário,
após três anos de vigência do contrato ou do acordo
anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial
do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.
Art.
20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação
para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento
antecipado do aluguel.
Art.
21. O aluguel da sublocação não poderá exceder
o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares,
a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro
do valor da locação.
Parágrafo
único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário
a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.
SEçãO
IV
Dos
deveres do locador e do locatário
Art.
22. O locador é obrigado a:
I
- entregar ao locatário o imóvel alugado em estado
de servir ao uso a que se destina;
II
- garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico
do imóvel locado;
III
- manter, durante a locação, a forma e o destino do
imóvel;
IV
- responder pelos vícios ou defeitos anteriores à
locação;
V
- fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição
minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega,
com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI
- fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias
por este pagas, vedada a
quitação genérica;
VII
- pagar as taxas de administração imobiliária, se
houver, e de intermediações, nestas compreendidas
as despesas necessárias à aferição da idoneidade do
pretendente ou de seu fiador;
VIII
- pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro
complementar contra fogo, que incidam ou venham a
incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa
em contrário no contrato;
IX
- exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes
relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X
- pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo
único. Por despesas extraordinárias de condomínio
se entendem aquelas que não se refiram aos gastos
rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a)
obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura
integral do imóvel;
b)
pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e
iluminação, bem como das esquadrias externas;
c)
obras destinadas a repor as condições de habitabilidade
do edifício;
d)
indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa
de empregados, ocorridas em data
anterior ao início da locação;
e)
instalação de equipamento de segurança e de incêndio,
de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de
lazer;
f)
despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso
comum;
g)
constituição de fundo de reserva.
Art.
23. O locatário é obrigado a:
I
- pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação,
legal ou contratualmente exigíveis,
no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto
dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado,
quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II
- servir - se
do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível
com a natureza deste e com o fim a que se destina,
devendo tratá - lo
com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III
- restituir o imóvel, finda a locação, no estado em
que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes
do seu uso normal;
IV
- levar imediatamente ao conhecimento do locador o
surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação
a este incumba, bem como as eventuais turbações de
terceiros;
V
- realizar a imediata reparação dos danos verificados
no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por
si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI
- não modificar a forma interna ou externa do imóvel
sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII
- entregar imediatamente ao locador os documentos
de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem
como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade
pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII
- pagar as despesas de telefone e de consumo de força,
luz e gás, água e esgoto;
IX
- permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por
seu mandatário, mediante combinação prévia de dia
e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado
e examinado por terceiros, na hipótese prevista no
art. 27;
X
- cumprir integralmente a convenção de condomínio
e os regulamentos internos;
XI
- pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII
- pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias
à administração respectiva, especialmente:
a)
salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias
e sociais dos empregados do condomínio;
b)
consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas
de uso comum;
c)
limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências
de uso comum;
d)
manutenção e conservação das instalações e equipamentos
hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança,
de uso comum;
e)
manutenção e conservação das instalações e equipamentos
de uso comum destinados à
prática de esportes e lazer;
f)
manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico
e antenas coletivas;
g)
pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas
e hidráulicas de uso comum;
h)
rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período
anterior ao início da locação;
i)
reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente
utilizado no custeio ou complementação das despesas
referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes
a período anterior ao início da locação.
2º
O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas
referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas
a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo
exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
3º
No edifício constituído por unidades imobiliárias
autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários
ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas
no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
Art.
24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar,
os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente
o aluguel e encargos se a construção for considerada
em condições precárias pelo Poder Público.
1º
O levantamento dos depósitos somente será deferido
com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização
do imóvel.
2º
Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel
estarão desobrigados do aluguel durante a execução
das obras necessárias à regularização.
3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários
poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para
realização das obras ou serviços necessários à regularização
do imóvel.
Art.
25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento
dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio,
o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com
o aluguel do mês a que se refiram.
Parágrafo
único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele
pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o
locatário reembolsá - lo integralmente.
Art.
26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização
incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti
- los.
Parágrafo
único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário
terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional
ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá
resilir o contrato.
SEçãO
V
Do
direito de preferência
Art.
27. No caso de venda, promessa de venda,
cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação
em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir
o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros,
devendo o locador dar - lhe conhecimento
do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial
ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo
único. A comunicação deverá conter todas as condições
do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento,
a existência de ônus reais, bem como o local e horário
em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Art.
28. O direito de preferência do locatário caducará se não
manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação
integral à proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29.
Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a
posterior desistência do negócio pelo locador acarreta,
a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados,
inclusive lucros cessantes.
Art.
30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a
preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário.
Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá
a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for
o interessado.
Parágrafo
único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá
a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma
data, ao mais idoso.
Art.
31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária,
o direito de preferência incidirá sobre a totalidade
dos bens objeto da alienação.
Art.
32. O direito de preferência não alcança os casos de perda
da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta,
doação, integralização de capital, cisão, fusão e
incorporação.
Art.
33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá
reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando
o preço e demais despesas do ato de transferência,
haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo
de seis meses, a contar do registro do ato no cartório
de imóveis, desde que o contrato de locação esteja
averbado pelo menos trinta dias antes da alienação
junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo
único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde
que subscrito também por duas testemunhas.
Art.
34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino
terá prioridade sobre a do locatário.
SEçãO
VI
Das
benfeitorias
Art.
35. Salvo expressa disposição contratual
em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas
pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador,
bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis
e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão
indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário,
finda a locação, desde que sua retirada não afete
a estrutura e a substância do imóvel.
SEçãO
VII
Das
garantias locatícias
Art.
37. No contrato de locação, pode o locador
exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I
- caução;
II
- fiança;
III
- seguro de fiança locatícia.
Parágrafo
único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma
das modalidades de garantia num mesmo contrato de
locação.
Art.
38. A caução poderá ser em bens móveis ou
imóveis.
§
1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em
cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis
deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§
2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o
equivalente a três meses de aluguel, será depositada
em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público
e por ele regulamentada, revertendo em benefício do
locatário todas as vantagens dela decorrentes por
ocasião do levantamento da soma respectiva.
§
3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída,
no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência
ou liquidação das sociedades emissoras.
Art.
39. Salvo disposição contratual em contrário,
qualquer das garantias da locação se estende até a
efetiva devolução do imóvel.
Art.
40. O locador poderá exigir novo fiador
ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes
casos:
I
- morte do fiador;
II
- ausência, interdição, falência ou insolvência do
fiador, declaradas judicialmente;
III
- alienação ou gravação de todos os bens imóveis do
fiador ou sua mudança de residência sem comunicação
ao locador;
IV
- exoneração do fiador;
V
- prorrogação da locação por prazo indeterminado,
sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI
- desaparecimento dos bens móveis;
VII
- desapropriação ou alienação do imóvel.
Art.
41. O seguro de fiança locatícia abrangerá
a totalidade das obrigações do locatário.
Art.
42. Não estando a locação garantida por
qualquer das modalidades, o locador poderá exigir
do locatário o pagamento do aluguel e encargos até
o sexto dia útil do mês vincendo.
SEçãO
VIII
Das
penalidades criminais e civis
Art.
43. Constitui contravenção
penal, punível com prisão simples de cinco dias
a seis meses ou multa de três a doze meses do valor
do último aluguel atualizado, revertida em favor do
locatário:
I
- exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia
ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II
- exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais
de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de
locação;
III
- cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese
do art. 42 e da locação para temporada.
Art.
44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção
de três meses a um ano, que poderá ser substituída
pela prestação de serviços à comunidade:
I
- recusar - se
o locador ou sublocador, nas habitações coletivas
multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do
aluguel e encargos;
II
- deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias
após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do
art. 47, de usá -
lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo
prazo mínimo de um ano;
III
- não iniciar o proprietário, promissário comprador
ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV
do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art.
52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação
do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua
entrega;
IV
- executar o despejo com inobservância do disposto
no § 2º do art. 65.
Parágrafo
único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas
neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo
próprio, multa equivalente a um mínimo de doze
e um máximo de vinte e quatro meses do valor
do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo
cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
SEçãO
IX
Das
nulidades
Art.
45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos
da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação
prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação,
na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações
pecuniárias para tanto.
CAPÍTULO
II
Das
Disposições Especiais
SEçãO
I
Da
locação residencial
Art.
46. Nas locações ajustadas por escrito e
por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução
do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente
de notificação ou aviso.
§
1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar
na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias
sem oposição do locador, presumir - se
- á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as
demais cláusulas e condições do contrato.
§
2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer
tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art.
47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito
e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo
estabelecido, a locação prorroga -
se
automaticamente, por prazo indeterminado, somente
podendo ser retomado o imóvel:
I
- Nos casos do art. 9º;
II
- em decorrência de extinção do contrato de trabalho,
se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada
com o seu emprego;
III
- se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou
companheiro, ou para uso residencial de ascendente
ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge
ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV
- se for pedido para demolição e edificação licenciada
ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder
Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo,
vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração
de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V
- se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar
cinco anos.
§
1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá
ser judicialmente demonstrada, se:
a)
O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel,
estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de
sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo
ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel
anteriormente;
b)
o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada,
residir em imóvel próprio.
§
2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante
deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador
ou promissário cessionário, em caráter irrevogável,
com imissão na posse do imóvel e título registrado
junto à matrícula do mesmo.
SEçãO
II
Das
locação para temporada
Art.
48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária
do locatário, para prática de lazer, realização de
cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu
imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de
determinado tempo, e contratada por prazo não superior
a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo
único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado,
constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição
dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como
o estado em que se encontram.
Art. 49. O locador poderá receber de uma só
vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem
como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas
no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.
Art.
50. Findo o prazo ajustado, se o locatário
permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais
de trinta dias, presumir -
se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo
exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo
único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente
poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu
início ou nas hipóteses do art. 47.
SEçãO
III
Da
locação não residencial
Art.
51. Nas locações de imóveis destinados ao
comércio, o locatário terá direito a renovação do
contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I
- o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito
e com prazo determinado;
II
- o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos
prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de
cinco anos;
III
- o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo
ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
1º
O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido
pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso
de sublocação total do imóvel, o direito a renovação
somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
2º
Quando o contrato autorizar que o locatário utilize
o imóvel para as atividades de sociedade de que faça
parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio,
o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário
ou pela sociedade.
3º
Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos
sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado
no direito a renovação, desde que continue no mesmo
ramo.
4º
O direito a renovação do contrato estende -
se às locações celebradas
por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo,
regularmente constituídas, desde que ocorrentes os
pressupostos previstos neste artigo.
5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no
interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no
mínimo, anteriores à data da finalização do prazo
do contrato em vigor.
Art.
52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I
- por determinação do Poder Público, tiver que realizar
no imóvel obras que importarem na sua radical transformação;
ou para fazer modificações de tal natureza que aumente
o valor do negócio ou da propriedade;
II
- o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou
para transferência de fundo de comércio existente
há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital
o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
1º
Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser
destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo
se a locação também envolvia o fundo de comércio,
com as instalações e pertences.
2º
Nas locações de espaço em shopping centers ,
o locador não poderá recusar a renovação do contrato
com fundamento no inciso II deste artigo.
3º
O locatário terá direito a indenização para ressarcimento
dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que
arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização
do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em
razão de proposta de terceiro, em melhores condições,
ou se o locador, no prazo de três meses da entrega
do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar
as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou
pretender realizar.
Art. 53. Nas locações de imóveis utilizados
por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos,
bem como de estabelecimento de saúde e de ensino autorizados
e fiscalizados pelo Poder Público, o contrato somente
poderá ser rescindido:
I
- nas hipóteses do art. 9º;
II
- se o proprietário, promissário comprador ou promissário
cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse,
com título registrado, que haja quitado o preço da
promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado
pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição,
edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar
em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.
Art.
54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping
center , prevalecerão as condições livremente
pactuadas nos contratos de locação respectivos e as
disposições procedimentais previstas nesta lei.
1º
O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping
center :
a)
as despesas referidas nas alíneas a
, b e d do
parágrafo único do art. 22; e
b)
as despesas com obras ou substituições de equipamentos,
que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo
da data do habite - se e obras de paisagismo
nas partes de uso comum.
2º
As despesas cobradas do locatário devem ser previstas
em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior,
devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada
sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir
a comprovação das mesmas.
Art.
55. Considera - se locação não residencial
quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel,
destinar - se
ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes,
executivos ou empregados.
Art.
56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato
por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo
o prazo estipulado, independentemente de notificação
ou aviso.
Parágrafo
único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer
no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do
locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo
determinado.
Art.
57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser
denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao
locatário trinta dias para a desocupação.
TÍTULO
II
Dos
Procedimentos
CAPÍTULO
I
Das
Disposições Gerais
Art.
58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo
único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação
em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais
de aluguel e renovatórias de locação, observar - se -
á
o seguinte:
I
- os processos tramitam durante as férias forenses
e não se suspendem pela superveniência delas;
II
- é competente para conhecer e julgar tais ações o
foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro
houver sido eleito no contrato;
III
- o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel,
ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários
vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV
- desde que autorizado no contrato, a citação, intimação
ou notificação far - se
- á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando
-
se de pessoa jurídica ou firma individual,
